Compra do terreno: O que precisa saber antes de fechar negócio

 Será que a casa dos sonhos pode ser construída no lote que você quer comprar?

Antes de comprar um projeto de casa, é muito importante você estar familiarizado com tudo que envolve o terreno onde pretende construir. Ter em mente fatores físicos (dimensões, plano, aclives, declives, tipo de solo, argila mole, rocha, etc.), ambientais (esgoto, aterros com dejetos, vegetação, árvores) e estéticos (beleza do terreno em si e da vizinhança), assim como as normas locais (plano diretor, ruas, calçadas, recuos, afastamentos, medidas mínimas, etc.) vigentes em cada cidade. Eles podem ter efeitos profundos na hora de construir o projeto de casa dos seus sonhos.

Para evitar problemas no futuro, a escolha do terreno pede muito cuidado e atenção. Por trás do que aparenta ser uma boa oferta, muitas vezes estão problemas escondidos. Problemas de todo tipo: pessoas mal intencionadas, terrenos com documentação irregular ou incompletos.

Uma má escolha do terreno pode comprometer e limitar opções de escolha de uma planta de casa  e da construção de sua obra. São problemas que podem envolver a execução de determinados estilos e formas, impermeabilização adequada, ventilação, topografia favorável ou restrições quanto a normas de construção vigentes no seu município.

Estude o terreno

Passe algum tempo no local. Caso tenha uma bússola, leve junto para marcar a direção norte. Vale também usar uma máquina fotográfica, bloco de notas, papel milimetrado, e fita métrica. Registre informações importantes e suas impressões pessoais. Se a tarefa parecer difícil, considere contratar um profissional experiente (arquiteto ou engenheiro) para fazer uma visita técnica no terreno que quer negociar.

O profissional pode apontar custos favoráveis ou desfavoráveis no orçamento da futura construção naquele terreno. Muitas vezes, o barato pode sair caro. Seja na necessidade especifica das fundações com corte e aterros, muros de contenção, ou até mesmo avaliar se o terreno não se encontra em áreas de risco, ou sofre o risco de obras vizinhas, o que não é raro de acontecer. Ex.: O muro do vizinho está com fortes rachaduras e prestes a desabar.

Anote as dimensões totais do local e as suas características topográficas. Ele fica próximo a um lago, um rio ou do oceano? Há porções dele impróprias para construção, como uma lagoa?  O terreno é plano? Ele possui inclinações acentuadas, como aclives ou declives?

 

Estude a composição do solo: Consiste de areia? Terra firme? Tem pedras aflorando, há banhado, brejo ou mangue? Todos estes fatores terão impacto na escavação, capacidade de carga do solo, e principalmente do tipo e custos de fundação. Procure saber também se no terreno foi efetuado algum tipo de aterro no passado.

Tome nota de fatores ambientais

Considere o clima em termos de temperatura típica, extremos de temperatura, nebulosidade, umidade e ventos.  O terreno recebe luz solar e ventilação em todo o período do dia?  Estaria a propriedade em uma planície sujeita a inundação? Tem alguma nascente de água no interior do terreno?  Nas proximidades, tem alguma grande indústria que trabalhe 24 horas e que possa liberar na atmosfera algum tipo de poluição sonora ou gases com cheiro desagradável.  O terreno está próximo a grande avenida com forte fluxo de caminhões e ônibus constantes que emitam carga sonora até altas horas?

Pesquisar os requisitos legais

Vá até o órgão municipal responsável pela habitação e urbanismo da sua cidade. Faça um pedido de Consulta Prévia para Construção no terreno que gostaria de comprar. Verifique as leis de zoneamento, procure saber qual a cota (altura) de construção possível no local, o tipo e finalidade de construção permitida — se comercial, residencial ou mista.  Quais os afastamentos e recuos exigidos da obra em relação à rua e terrenos da vizinhança.  Qual a taxa de ocupação do solo posso poderá construir. Se o terreno estiver dentro de área de condomínio fechado, procure saber sobre as normas e exigências de construção aprovadas pelo mesmo.

Antes de fechar o negócio do lote, é importante conferir a sua legalidade em um Cartório de Registro de Imóveis, verificar a existência de impostos atrasados na prefeitura da cidade, bem como se o terreno não é objeto de disputas jurídicas ou de penhora. Considere contratar um corretor de imóveis experiente da sua confiança, a fim de acompanhar documentos desta natureza.

Localização do Terreno

Uma dica especial é analisar sua localização considerando o bairro escolhido em relação à estrutura da cidade, se está mais ou menos próximo de supermercados, farmácias, ponto de ônibus ou metrô, bancos, praças e áreas de lazer. Considere também as distâncias em relação ao local de trabalho dos membros da família e a principais vias de acesso para ruas e avenidas que terá que enfrentar todos os dias.   Na seqüência, deve considerar a disposição e localização do lote na quadra. Lotes de esquina costumam ser mais valorizados, pois possibilitam duas fachadas e consequentemente maior ventilação e iluminação natural.  Por outro lado, se a área do mesmo for pequena, você deve avaliar se os recuos exigidos nas duas fachadas não inviabilizam a área total que deseja construir, principalmente quando se deseja uma planta de casa térrea.

Saiba mais sobre os vizinhos

Verifique o que os arquitetos chamam de “entorno”. Quem são os seus vizinhos? Há edificações muito grandes? Bloqueiam o sol ou a vista? Como é a calçada, a rua, o comércio imediato? Existem serviços como padaria, locadora, lavanderia, em que você possa chegar a pé? Há algum parque ou praça agradável por perto?

Zoneamento: o que preciso saber ?

A partir da criação do Ministério das Cidades, novas normas foram exigidas dos municípios brasileiros quanto à implantação de um Plano Diretor, que determina o planejamento e crescimento futuro das cidades. E o zoneamento passou a ter um valor inquestionável em relação ao uso do solo urbano.

Portanto, antes de comprar um terreno, conhecer sobre o zoneamento no local é essencial. Ele representa o resultado da divisão da cidade em áreas distintas onde são permitidas a construção de edificações conforme alguns critérios de funções.  Ele define áreas voltadas para espaços residenciais, outras áreas como comerciais industriais ou mistas. Em cada área, bairro ou avenida principal, são especificados o percentual que a área construída pode ter em relação à área do terreno (taxa de ocupação), altura máxima das construções, número máximo de pavimentos, recuos em relação à rua, afastamentos da obra em relação à divisa com o vizinho, etc.

Estas normas do Plano Diretor variam conforme o bairro, região e tamanho da cidade, mas sempre orientam o que pode e o que não pode ser construído em determinado lote “x” da quadra “y” do seu município. Nunca se esqueça de conferir antes de fechar o negócio. Basta ir à prefeitura ou órgão responsável da sua cidade e protocolar o pedido de uma CONSULTA PRÉVIA de CONSTRUÇÃO no lote “X” da quadra “Y” que você quer comprar.

Analise seus desejos estéticos

Qual é a vista que você quer ter a partir de cada ambiente da casa? Avalie se a imagem da sua futura casa estará contemplada nas dimensões do terreno para as suas necessidades atuais e se no futuro poderá acomodar possíveis ampliações.   Reveja, com um profissional engenheiro ou arquiteto, todas as características de seu lote – incluindo os regulamentos e normas urbanas locais. Mantendo estas considerações em mente, use as dicas a seguir para analisar como a casa que deseja construir pode ser projetada para se adequar naturalmente ao terreno.

Trabalhar com os contornos existentes

Tire proveito de qualquer inclinação natural ou obstrução ao invés de tentar combatê-lo. Pode ser menos caro e mais fácil de incorporar uma grande rocha na fundação, por exemplo, do que explodir e retirá-la do local. A encosta rochosa pode ser contornada com um design criativo, e pode até ser melhor do que a terra plana para maximizar ou minimizar pontos de vista. Mas é claro: estes procedimentos precisam se adequar ao seu orçamento. Se quiser uma obra econômica, o melhor terreno é o plano ou com pequenos aclives ou declives. Ele dispensa a construção de muros de contenção, seja em aterros ou cortes de terra.

Incorporar a vegetação existente

Árvores e plantas podem ter um impacto grande em como você situaria sua casa. O desafio de construir uma casa de campo, por exemplo, pode ser solucionado sem eliminar completamente as árvores. A paisagem faz parte do cenário natural de beleza do modo de vida no campo e devem ser preservadas e em harmonia da construção da casa e o seu entorno.

Características importantes a considerar:

O tipo de Solo

Cada terreno tem características geológicas próprias, e é formado basicamente pela maior ou menor concentração de areia, silte e argila.  E o seu conhecimento prévio é determinante para a futura obra. Em especial, saber se o seu terreno é classificado como arenoso argiloso ou siltoso, com ou sem a presença de água. Estes fatores são determinantes para conhecer a resistência de um terreno e sua capacidade de receber cargas das fundações. Por isso é fundamental contratar uma empresa para realizar a sondagem do local. Com os dados sobre a estrutura do solo em mãos, o engenheiro de cálculo estrutural da edificação pode especificar o tipo de fundação mais indicada para o seu projeto de casa.

Considerações sobre a Topografia de um terreno

Este item tem influência direta na forma e nos custos de construção da sua obra. A sua escolha pode seguir três opções de terreno:

TERRENO PLANO

Situação em que o nível do terreno está muito próximo do nível da rua.  Opção adequada para quem busca uma casa térrea e considera o fator economia. Um terreno plano costuma dispensar grandes movimentações de terra e a construção de muros de contenção.

TERRENO EM ACLIVE

Situação em que o nível do terreno está acima do nível da rua.  Terreno favorável a construções com mais de um piso.  Geralmente necessita de cortes no terreno, muros de contenção e drenagem de águas pluviais no seu entorno. A construção de mais um piso implica o emprego de degraus ou escadas, o que pode acarretar um acréscimo no custo da obra.

TERRENO EM DECLIVE

Situação em que o nível do terreno está abaixo do nível da rua.  Assim como o terreno em aclive, favorece a projeção de pisos em patamares. No entanto, pode aumentar custos com muros e escadas ou rampas de acesso a pisos inferiores.

Tanto em terrenos em aclive como terrenos em declive, você deve considerar o escoamento de água das chuvas. Em terrenos em aclive, verifique como é feito o escoamento das águas dos terrenos que estiverem acima do seu.  Nos terrenos em declive, avalie se há canalização adequada das águas da chuva que correm pela rua, evitando que adentrem no seu terreno.

Quanto à insolação

Especialistas recomendam que a moradia deva ter uma boa luminosidade, além de beneficiar uma moradia mais saudável, garante o conforto térmico e valoriza o imóvel. Por isso é importante saber a posição norte magnético do terreno. Ou seja, saber onde nasce o sol.  Com estas informações precisas, é possível definir uma maior proteção com varandas ou beirais mais avançados para proteger o lado norte e oeste onde se tem maior insolação no decorrer do dia. E buscar a luminosidade e a energia saudável que vem do leste com o sol da manhã.  O lado Sul é o que recebe menos calor e onde se pode projetar grandes janelas e aberturas.

Estrutura Pública com Água, Luz e Esgoto

Principalmente em loteamentos novos é importante saber se os terrenos já contam com a infra-estrutura de água encanada, energia com iluminação pública, rede de coleta de esgoto e pavimentação das ruas.  A pavimentação valoriza mais o seu imóvel e a iluminação garante maior segurança.

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